18 Bienes Raíces, PropTech e Infraestructura en España en 2026
Las previsiones de los principales bancos y consultoras sugieren que los precios de la propiedad en España continuarán subiendo en 2026, aunque de forma más moderada que en 2024-2025. BBVA Research y otros analistas proyectan un crecimiento anual de dígito medio a alto simple, respaldado por una oferta limitada y una demanda resiliente. Al mismo tiempo, el gobierno español planea triplicar la inversión pública en vivienda durante el período 2026-2030 en comparación con 2022-2025, elevando el presupuesto a alrededor de 7.000 millones de euros y destinando una gran parte a expandir el parque de vivienda pública.
En el lado tecnológico, PropTech en España en 2026 operará en uno de los ecosistemas más dinámicos de Europa: España ya alberga más de 800 empresas PropTech y ConTech y se posiciona como el tercer mayor hub PropTech de Europa. Sobre esto, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, financiado por NextGenerationEU, canaliza decenas de miles de millones de euros en infraestructuras verdes, digitales y de transporte hasta 2026, con aproximadamente el 40% de los recursos destinados a la transición verde y más de un cuarto a proyectos digitales.
En este contexto, las siguientes 18 tendencias muestran cómo es probable que evolucionen el sector inmobiliario, PropTech e infraestructuras en España en 2026.
Perspectivas para Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026
España entra en 2026 con un mercado de vivienda en crecimiento pero desequilibrado, un sector PropTech en maduración y una cartera histórica de inversión en infraestructuras. Los precios suben más rápido que los ingresos en muchas áreas urbanas y costeras, mientras que la regulación se endurece en torno a compradores extranjeros y alquileres turísticos. Al mismo tiempo, las autoridades públicas y las instituciones de la UE siguen desplegando grandes volúmenes de capital para modernizar redes de transporte, energía y digitales.
Los inversores, promotores y empresas tecnológicas operarán en un mercado que ofrece oportunidades de crecimiento, pero que requiere una gestión de riesgos más matizada que en el ciclo anterior.
1. Precios Residenciales: El Crecimiento Continúa, Pero a un Ritmo Más Lento
Los analistas esperan que el mercado inmobiliario español en 2026 permanezca en una fase expansiva. BBVA Research y otros observadores apuntan a un crecimiento continuo de precios en 2026, pero con incrementos más moderados que en 2024-2025, ya que los precios base más altos y la menor asequibilidad empiezan a pesar sobre la demanda.
Las previsiones de bancos y casas de análisis sugieren un crecimiento acumulativo de precios de alrededor del 9% entre 2025 y 2026, con un crecimiento aproximado de dígito medio en 2026 solo.
El principal impulsor sigue siendo la escasez: suelo listo para construir limitado, altos costes de construcción y procesos de planificación lentos, todo ello restringe la nueva oferta. Esto mantiene la trayectoria alcista de los precios de la propiedad española en 2026 incluso cuando los volúmenes de ventas se estabilizan.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Crecimiento de precios | Se espera un aumento anual de dígito medio | Las plusvalías siguen siendo atractivas pero más selectivas |
| Oferta | Restringida por suelo y costes de construcción | Los promotores se centran en zonas urbanas y costeras de alta demanda |
| Demanda | Resiliente en grandes ciudades y áreas turísticas | La presión de asequibilidad crece para los hogares locales |
| Factores de riesgo | Regulación, desaceleración macro, volatilidad de tipos | Los inversores monitorean más de cerca el riesgo político |
2. Crisis de Asequibilidad y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
La brecha de asequibilidad definirá Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026. Solo una pequeña parte del parque de viviendas de España es social o pública, en comparación con sus pares europeos, y los alquileres han subido más rápido que los precios de venta desde 2019.
En respuesta, el gobierno planea lanzar un Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 con 7.000 millones de euros en financiación, más del triple del volumen del programa 2022-2025. Aproximadamente el 40% de este presupuesto se destinará a expandir el parque de vivienda pública, con fondos adicionales para rehabilitación y apoyo a la demanda.
Para los promotores, esto significa una cartera más clara de asociaciones público-privadas y proyectos de alquiler subsidiados, pero también un entorno operativo más regulado en mercados calientes.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Presupuesto | 7.000 millones de euros para 2026-2030 | Nueva cartera para proyectos sociales y asequibles |
| Asignación | 40% a parque público; resto a rehab y subsidios | Demanda de rehabilitación y mejoras energéticas |
| Cambio de política | Rol más fuerte para operador público de vivienda | Modelos de vivienda menos especulativos a largo plazo |
| Impacto en el mercado | Mitigación gradual de presiones de asequibilidad | Oportunidades para inversores orientados al impacto |
3. Alquileres, Pisos Turísticos y el Giro hacia el Turismo Rural
La regulación de la vivienda se endurecerá aún más en torno a los alquileres de corta duración en 2026. Grandes ciudades como Barcelona ya planean restringir drásticamente o eliminar los apartamentos turísticos más adelante en la década, mientras que regiones como las Islas Baleares y Madrid han reducido las ofertas.
Las plataformas de alquiler a corto plazo pivotan hacia áreas rurales y pueblos pequeños, alentadas por políticas públicas que buscan dispersar el turismo de los núcleos urbanos y costeros saturados. Este cambio remodelará la demanda de alquileres y puede abrir nuevas oportunidades en municipios del interior subatendidos.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Pisos turísticos urbanos | Techos más estrictos, zonificación y licencias | Menor apetito inversor por alquileres vacacionales puros |
| Alquileres rurales | Plataformas promueven pueblos y zonas interiores | Nueva demanda en ubicaciones secundarias y terciarias |
| Alquileres a largo plazo | Fuerte demanda; alquileres crecen más que precios de venta | Alquiler para construir y alquileres a medio plazo ganan relevancia |
| Riesgo político | Nuevos impuestos y requisitos de registro | Los inversores incorporan escenarios regulatorios ex ante |
4. Compradores Extranjeros Bajo Mayor Escrutinio
La demanda extranjera seguirá siendo un pilar del mercado inmobiliario español en 2026, especialmente en regiones costeras y grandes ciudades. Compradores británicos, alemanes, holandeses, escandinavos y franceses continúan viendo la propiedad española como un activo de estilo de vida e inversión.
Sin embargo, el debate político sobre el impacto de los compradores no residentes se ha intensificado. El gobierno ha planteado la posibilidad de imponer recargos elevados en compras de residentes no UE para enfriar la demanda especulativa y aliviar las presiones locales en la vivienda, aunque los resultados legislativos siguen inciertos.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Perfil de comprador | Alta proporción de compradores UE y Reino Unido en costas | Demanda continua en mercados prime y de resorts |
| Propuestas políticas | Altos impuestos o gravámenes en compras no UE | Posible enfriamiento de flujos de capital especulativos |
| Segmentos de mercado | Lujo, segundas residencias y ubicaciones “sunbelt” | Resiliencia, pero más foco en compradores finales |
| Enfoque de riesgo | Riesgo político y reputacional | Necesidad de narrativas transparentes y socialmente responsables |
5. Hipotecas, Estándares de Crédito y Estabilidad Financiera
En 2025, la concesión de nuevas hipotecas en España registró su mayor crecimiento en una década, lo que llevó al Banco de España a reforzar la supervisión de los estándares de crédito. Aunque las ratios préstamo-valor promedio siguen moderadas, el banco central prepara herramientas macroprudenciales que puede desplegar si la concesión se vuelve demasiado arriesgada.
Para 2026, el mercado hipotecario reflejará un tira y afloja entre condiciones de financiación atractivas y cautela regulatoria. Tipos de política más bajos deberían apoyar la asequibilidad y la refinanciación, pero los supervisores vigilarán de cerca las ratios deuda-ingresos y las concentraciones de riesgo.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Volumen de concesión | Elevado tras fuerte crecimiento en 2024-2025 | Bancos compiten en precios e innovación de productos |
| Postura regulatoria | Supervisión más estricta; herramientas listas | Estándares de suscripción más disciplinados |
| Tipos de interés | Más bajos que el pico de principios de 2020 | Apoya la demanda pero no resuelve la asequibilidad |
| Perfil de prestatario | Mezcla de hogares nacionales y compradores extranjeros | Modelos de riesgo incorporan datos más granulares |
6. Build-to-Rent e Inmuebles Multifamiliares Institucionales
La búsqueda de ingresos estables en un entorno consciente de la inflación beneficiará a las estrategias build-to-rent (BTR) en 2026. La demanda estructural de vivienda en alquiler, especialmente entre hogares jóvenes y profesionales móviles, respalda la ocupación a largo plazo en activos multifamiliares.
Las iniciativas de vivienda pública e incentivos locales también pueden favorecer a caseros profesionales que se comprometan con estándares de asequibilidad y eficiencia energética. Las asociaciones entre fondos, promotores y entidades públicas ganarán tracción como parte de Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Base de demanda | Hogares jóvenes, trabajadores móviles, estudiantes | Ocupación estable en esquemas bien ubicados |
| Tipo de activo | Bloques de alquiler de gama media y asequibles | Enfoque en diseño eficiente y costes operativos |
| Políticas públicas | Incentivos ligados a asequibilidad y ESG | Alcance para co-inversión con autoridades públicas |
| Perfil inversor | Capital core y core-plus a largo plazo | Preferencia por escala y gestión profesional |
7. Logística, Hubs de Última Milla y Espacio Industrial
El comercio electrónico y la reconfiguración de cadenas de suministro mantienen el foco en activos logísticos e industriales. Los puertos de España, corredores logísticos y actividad creciente de near-shoring respaldan la demanda de almacenes modernos cerca de ciudades principales y nodos de transporte.
Para 2026, los inversores seguirán viendo la logística española como un segmento de crecimiento, aunque los rendimientos pueden haberse comprimido desde los niveles iniciales. La redevelopación de suelos industriales obsoletos formará parte de Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Impulsores de demanda | Comercio electrónico, near-shoring, actividad portuaria | Alta demanda cerca de Madrid, Barcelona, Valencia |
| Enfoque de activos | Hubs de última milla, logística urbana | Redevelopación de stock industrial obsoleto |
| Infraestructuras | Mejoras en ferrocarril y carreteras con fondos UE | Mejor conectividad respalda el crecimiento de alquileres |
| Perfil de riesgo | Baja vacancia pero exposición cíclica al comercio | Importancia de base de inquilinos diversificada |
8. Oficinas, Trabajo Híbrido y Espacio Flexible
Los mercados de oficinas en Madrid, Barcelona y capitales regionales continuarán adaptándose al trabajo híbrido en 2026. Los ocupantes racionalizan superficies pero están dispuestos a pagar por espacio prime, eficiente energéticamente y bien ubicado que atraiga talento.
Oficinas secundarias y obsoletas corren riesgo de obsolescencia. La combinación de regulaciones ESG, mandatos de eficiencia energética y expectativas de inquilinos impulsará a más propietarios hacia retrofits profundos, cambio de uso o desinversión.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Patrón de demanda | Estable para prime; más débil para secundario | Vuelo a la calidad continúa |
| Enfoque ocupante | Diseños híbridos, amenidades, ESG | Capex para refurbishments y tecnología smart-building |
| Oferta | Suministro nuevo prime limitado en CBDs centrales | Apoyo a niveles de alquiler top |
| Repurposing | Oficinas obsoletas convertidas en vivienda/hoteles | Oportunidades de regeneración urbana mixta |
9. Un Ecosistema PropTech Líder en Europa
PropTech en España en 2026 operará dentro de uno de los clústeres tecnológicos más concentrados de Europa. Según el informe PropTech Trends Spain 2025, España alberga más de 870 empresas tecnológicas vinculadas al inmobiliario y la construcción, lo que la convierte en el tercer mayor ecosistema de Europa después del Reino Unido y Alemania.
Estas empresas abarcan desde marketplaces y plataformas de gestión inmobiliaria hasta hipotecas digitales y construction-tech. El crecimiento sigue fuerte, aunque muchas startups aún generan ingresos modestos y buscan escala.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Tamaño del ecosistema | Más de 800 empresas PropTech y ConTech | Amplia elección de socios para incumbentes |
| Ranking europeo | 3º por número de empresas | España vista como hub de innovación regional |
| Patrón de crecimiento | Fuerte pero escalado desigual | Consolidación y alianzas probables |
| Interés inversor | VC activo y brazos de venture corporativo | Financiación selectiva para modelos escalables |
10. Datos, IA y Analítica Predictiva en Todo el Ciclo Inmobiliario
El informe PropTech Trends Spain destaca cómo las herramientas de datos e IA están ahora integradas en todo el ciclo de vida de la propiedad: búsqueda y marketing, suscripción, valoración, gestión de activos y monitoreo de riesgos.
Para 2026, los participantes del mercado inmobiliario español en 2026 dependerán de precios basados en IA, modelos de índices de alquiler y analítica de riesgos climáticos para respaldar decisiones de inversión. Bancos y reguladores también usarán datasets más granulares para monitorear riesgos sistémicos.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Casos de uso | Valoración, scoring de crédito, gestión de activos | Decisiones y suscripciones más data-driven |
| Fuentes de datos | Datos de transacciones, listados, movilidad, clima | Necesidad de gobernanza robusta y cumplimiento de privacidad |
| Usuarios | Bancos, fondos, agencias, autoridades públicas | Convergencia de datasets públicos y privados |
| Riesgos | Sesgo de modelo, opacidad, amenazas cibernéticas | Demanda de explicabilidad y seguridad |
11. Tokenización, Crowdfunding y Nuevos Canales de Inversión
El ecosistema PropTech de España incluye plataformas que abren la inversión inmobiliaria a inversores más pequeños mediante crowdfunding y tokenización. El análisis respaldado por PwC nota cómo los modelos de propiedad fraccionada y tokens basados en blockchain emergen como herramientas para democratizar el acceso a activos inmobiliarios.
Para 2026, la claridad regulatoria bajo marcos europeos de finanzas digitales debería dar más estructura a estos modelos, aunque los volúmenes seguirán siendo pequeños en comparación con la financiación tradicional.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Base de inversores | Inversores minoristas y mass affluent | Participación más amplia en retornos inmobiliarios |
| Tipos de activos | Unidades residenciales/comerciales pequeñas, préstamos | Nuevas salidas para promotores pequeños |
| Tecnología | Blockchain, plataformas de valores digitales | Necesidad de cumplimiento e educación inversora |
| Contexto regulatorio | Reglas UE de finanzas digitales y supervisión local | Plataformas invierten fuertemente en alineación reguladora |
12. Edificios Inteligentes, ESG y Eficiencia Energética
El Plan de Recuperación y Resiliencia de España y las políticas UE más amplias dedican una gran parte de la financiación a mejorar la eficiencia energética de edificios, promover energías renovables y descarbonizar el entorno construido.
En 2026, más edificios residenciales y comerciales incorporarán contadores inteligentes, sistemas de gestión de edificios, infraestructura de carga para VE y renovables in situ. Las empresas PropTech especializadas en monitoreo energético, optimización e informes ESG verán una demanda constante.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Regulación | Reglas UE y nacionales de eficiencia más estrictas | Mayor capex pero menores gastos operativos |
| Tecnología | Sensores IoT, contadores inteligentes, automatización | Activos ricos en datos, prima potencial de valoración |
| Financiación | Acceso a préstamos verdes y esquemas UE | Propietarios monetizan mejoras y certificaciones |
| Demanda inquilinos | Preferencia por espacios más verdes y saludables | Características ESG influyen en decisiones de arrendamiento |
13. Construction Tech y Vivienda Industrializada
Junto a PropTech, ConTech (tecnología de la construcción) ha crecido rápidamente en España, con más de 170 empresas enfocadas en digitalizar e industrializar procesos de construcción.
Para 2026, la construcción modular, gestión de proyectos basada en BIM y fabricación off-site ayudarán a abordar los desafíos gemelos de altos costes y escasez de mano de obra cualificada. Este segmento se vincula directamente a Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026 porque los programas de infraestructuras y vivienda requerirán entregas más rápidas y predecibles.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Tecnologías | BIM, sistemas modulares, robótica | Tiempos de construcción más cortos y menos sobrecostes |
| Impulsores | Escasez de vivienda, brechas laborales, reglas ESG | Construcción más industrializada, menos ad hoc |
| Clientes | Grandes promotores, autoridades públicas | Preferencia por socios con historial probado |
| Barreras | Inversión inicial, adaptación regulatoria | Valor en estandarización y certificación |
14. Infraestructuras de Transporte: Ferrocarril, Metro y Movilidad Pública
España continúa canalizando fondos de recuperación UE en modernizar sus infraestructuras de transporte hasta 2026, incluyendo sistemas ferroviarios, movilidad urbana y conexiones interurbanas.
Mejoras en trenes de cercanías, extensiones de metro y hubs intermodales remodelarán patrones de accesibilidad en regiones metropolitanas. Los valores inmobiliarios suelen responder positivamente alrededor de estaciones y corredores bien diseñados, especialmente combinados con políticas de desarrollo orientado al tránsito.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Fuentes de financiación | Instrumentos de recuperación UE y presupuesto nacional | Cartera a largo plazo de proyectos de movilidad |
| Tipos de proyectos | Mejoras ferroviarias, líneas de metro, BRT | Mejor conectividad para ubicaciones suburbanas |
| Impacto inmobiliario | Aumento de valor cerca de nuevas/actualizadas estaciones | Oportunidades para esquemas mixtos de mayor densidad |
| Factores de riesgo | Retrasos en ejecución, incertidumbre presupuestaria | Necesidad de suposiciones cautelosas en timing de proyectos |
15. Energía Verde e Infraestructuras de Red
España se posiciona como líder en energía renovable, con inversión sustancial en solar, eólica, modernización de redes y hidrógeno verde, respaldada por subvenciones y préstamos bajo la iniciativa REPowerEU de la UE y programas nacionales de financiación verde.
Para 2026, nuevos proyectos renovables y mejoras de red respaldarán tanto la descarbonización industrial como la electrificación de edificios y transporte. Activos de infraestructuras verdes —granjas solares, almacenamiento en baterías, interconectores— se situarán junto a holdings inmobiliarios tradicionales en carteras institucionales.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Escala de inversión | Decenas de miles de millones en renovables y redes | Pool creciente de activos de infraestructuras de larga duración |
| Apoyo político | Marcos UE y nacionales sólidos | Visibilidad regulatoria para inversores |
| Vínculo inmobiliario | Solar in situ, PPAs, comunidades energéticas | Edificios se convierten en jugadores activos en sistemas energéticos |
| Riesgos | Complejidad de permisos, cuellos de botella en red | Valor en expertise de desarrollo temprano |
16. Infraestructuras Digitales: Fibra, 5G y Centros de Datos
El plan de recuperación de España dedica recursos considerables a la digitalización, incluyendo conectividad de banda ancha, 5G, ciberseguridad y transformación digital de servicios públicos.
Para 2026, la cobertura de fibra hasta el hogar será casi universal, y el despliegue de 5G más maduro en áreas urbanas e industriales principales. La demanda de centros de datos y instalaciones edge-computing aumentará, especialmente cerca de grandes ciudades y clústeres de energía renovable.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Conectividad | Fibra de alta velocidad y 5G ampliamente disponibles | Habilita soluciones PropTech y smart-city más ricas |
| Centros de datos | Cartera creciente cerca de hubs urbanos y energéticos | Nueva clase de activos en intersección RE e infra |
| Servicios públicos | Administración pública más digital | Herramientas de permisos y políticas de vivienda simplificadas |
| Riesgos | Ciberseguridad, consumo energético | Integración de ESG y seguridad en diseño |
17. Regeneración Urbana, Adaptación Climática e Infraestructuras Sociales
Las ciudades españolas enfrentan desafíos climáticos como olas de calor, estrés hídrico e inundaciones. La financiación pública apunta cada vez más a proyectos urbanos verdes, infraestructuras hídricas resilientes y instalaciones sociales como escuelas, hospitales y centros comunitarios.
Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026 se intersectarán en esquemas de regeneración a gran escala que combinen vivienda, espacios públicos e infraestructuras resilientes. Herramientas data-driven ayudarán a los planificadores a modelar escenarios climáticos y diseñar adaptaciones.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Enfoque de proyectos | Regeneración mixta, corredores verdes | Oportunidades para acuerdos multi-stakeholder a largo plazo |
| Adaptación climática | Gestión del agua, sombreado, soluciones de enfriamiento | Edificios necesitan características de resiliencia más allá de la regulación |
| Infraestructuras sociales | Nuevas escuelas, centros sanitarios, hubs comunitarios | Demanda estable respaldada por presupuestos públicos |
| Rol de PropTech | Modelado, monitoreo, engagement ciudadano | Mejor planificación y seguimiento de rendimiento |
18. Convergencia: Donde se Encuentran Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026
La tendencia más importante para Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026 es la convergencia. Las líneas entre un “edificio”, una “empresa tecnológica” y un “activo de infraestructuras” se difuminan cada año.
Los esquemas de vivienda pública dependerán cada vez más de plataformas PropTech para gestionar relaciones con inquilinos y monitorear el uso energético. Los desarrollos orientados al tránsito integrarán plataformas de movilidad como servicio, ticketing digital y analítica de multitudes en tiempo real. Distritos impulsados por renovables conectarán edificios, redes y almacenamiento a través de capas de control digital.
| Aspecto | Instantánea 2026 | Implicaciones |
| Modelos de negocio | Ofertas blended de inmobiliario, infra y tech | Nuevas estructuras de joint-venture y alianzas |
| Fuentes de ingresos | Alquileres, servicios de datos, ventas energéticas, movilidad | Flujos de caja más diversificados y service-heavy |
| Jugadores clave | Promotores, utilities, telcos, empresas PropTech | Paisaje competitivo más cross-sector |
| Marco político | Necesidad de planificación e regulación integradas | Coordinación entre vivienda, energía y transporte |
Reflexiones Finales:
Real Estate, PropTech e Infraestructuras en España en 2026 no ofrecerán una narrativa simple de mercado alcista. Los precios siguen subiendo, pero la asequibilidad permanece tensa. El gasto público se expande, pero los debates presupuestarios y políticos se agudizan. PropTech en España en 2026 madura, pero muchas startups aún buscan escala y márgenes sostenibles.
Para inversores y operadores, la oportunidad radica en posicionarse donde estas fuerzas se encuentran: vivienda asequible y eficiente energéticamente alineada con el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030; activos logísticos y de centros de datos anclados en transporte y infraestructuras digitales actualizadas; y plataformas tecnológicas que resuelvan problemas reales tanto para autoridades públicas como caseros privados.
Aquellos que traten las agendas de vivienda, tecnología e infraestructuras de España como un sistema conectado —en lugar de tres silos separados— estarán mejor posicionados para navegar riesgos y capturar las oportunidades estructurales que trae 2026.
