8 factores que impulsan el crecimiento del mercado inmobiliario industrial en México
El mercado inmobiliario industrial en México está en auge. Muchas empresas buscan espacios para fabricar y distribuir productos. Este crecimiento se debe a varios factores clave. En este artículo, exploramos ocho de ellos. Usamos datos reales para explicar cada uno. El objetivo es ayudarte a entender por qué México es un lugar atractivo para invertir en bienes raíces industriales. Sigue leyendo para descubrir más.
El nearshoring, la inversión extranjera y el bajo nivel de vacantes son solo algunos ejemplos. Estos elementos hacen que el sector crezca rápido. Según datos recientes, el mercado alcanzó 1.11 mil millones de pies cuadrados en 2024. Esto muestra un aumento del 6% en un año. Ahora, veamos cada factor en detalle con información ampliada para que tengas una visión más completa.
1. El Nearshoring como Motor Principal
El nearshoring es cuando las empresas mueven sus operaciones más cerca de sus mercados principales. En México, esto significa que compañías de Estados Unidos y otros países eligen el país por su cercanía. Esto impulsa la demanda de espacios industriales.
El nearshoring empezó a crecer con las tarifas de Estados Unidos a China en 2018. Empresas chinas y de otros lugares invirtieron en México. Por ejemplo, entre el tercer trimestre de 2021 y el segundo de 2024, firmas chinas absorbieron 27 millones de pies cuadrados. Esto representa el 13% del total en México. Además, esta tendencia no solo beneficia a empresas extranjeras, sino que también genera empleos locales y fortalece la economía regional. Muchas pequeñas y medianas empresas mexicanas se han convertido en proveedores clave para estas grandes corporaciones. Asimismo, el nearshoring ha impulsado la modernización de infraestructura en puertos y carreteras para facilitar el transporte de mercancías.
Este factor crea un desequilibrio entre oferta y demanda. Las rentas suben porque hay poco espacio disponible. En 2024, las rentas aumentaron un 50% en cinco años. Monterrey y México City son los más beneficiados. Este aumento también ha llevado a que los desarrolladores inmobiliarios inviertan más en nuevos proyectos para satisfacer la demanda. Sin embargo, la velocidad de construcción a veces no alcanza a cubrir las necesidades inmediatas del mercado.
| Ciudad | Absorción Bruta en 2024 (millones de pies cuadrados) | Tasa de Vacancia (%) |
| Monterrey | 15 | 3.0 |
| México City | 9 | 2.3 |
| Querétaro | 6 | 4.4 |
Esta tabla muestra cómo el nearshoring afecta regiones clave.
2. Aumento de la Inversión Extranjera Directa
La inversión extranjera directa (IED) es dinero que viene de otros países para construir o expandir negocios. En México, la IED en el sector industrial ha crecido mucho. Esto alimenta el mercado inmobiliario.
México atrae inversiones por su economía estable y tratados como el USMCA. En 2024, la producción automotriz china alcanzó 31 millones de unidades. Parte de esto se mueve a México para evitar tarifas. Empresas como DHL y Mercado Libre han hecho grandes tratos en logística. Además, la IED no solo se concentra en grandes corporaciones; también hay interés de fondos de inversión internacionales que ven un retorno atractivo en el sector industrial mexicano. Este flujo de capital ha permitido la creación de parques industriales más modernos y sostenibles. Por otro lado, el gobierno mexicano ha implementado políticas para facilitar la llegada de estas inversiones, como incentivos fiscales en ciertas regiones.
El stock industrial creció un 6% en 2024, llegando a 1.11 mil millones de pies cuadrados. Regiones como Monterrey vieron un aumento del 12.5%. Esto se debe a la IED en manufactura y logística. Este crecimiento también ha generado una mayor competencia entre desarrolladores para ofrecer espacios de alta calidad. Además, la presencia de empresas extranjeras ha traído consigo tecnología avanzada que mejora la productividad en el sector.
| Región | Crecimiento del Stock en 2024 (%) | Principales Inversiones |
| Monterrey | 12.5 | Automotriz y logística |
| Guadalajara | 10.5 | Electrónicos |
| Saltillo | 5.9 | Manufactura |
La tabla resalta el impacto de la IED en el crecimiento.
3. Bajos Niveles de Vacancia y Alta Ocupación
Los niveles de vacancia bajos significan que hay poco espacio vacío. Esto hace que el mercado sea fuerte. En México, la vacancia es baja en muchas ciudades. Esto impulsa el crecimiento porque las empresas compiten por espacios.
En 2024, la vacancia en Saltillo fue de 0.8%. En Tijuana, fue de 4.1%. Estos números muestran una demanda alta. La ocupación anual promedio antes de la pandemia era de 3 millones de metros cuadrados. En 2024, alcanzó 5.5 millones. Esta alta ocupación también ha llevado a que muchas empresas opten por contratos a largo plazo para asegurar sus espacios. Además, los bajos niveles de vacancia han generado un mercado más competitivo, donde los propietarios de inmuebles tienen mayor poder de negociación. Por otro lado, esta situación ha motivado a las empresas a buscar ubicaciones emergentes con más disponibilidad, expandiendo el desarrollo industrial a nuevas zonas.
El sector de logística y manufactura impulsa esto. El 39% de la demanda viene del automotriz. Con 3.98 millones de vehículos producidos en 2024, el 80% exportados a Estados Unidos. Este volumen de exportaciones refuerza la necesidad de espacios estratégicamente ubicados cerca de fronteras y puertos. También ha incrementado la demanda de servicios asociados, como almacenamiento temporal y centros de distribución.
| Ciudad | Tasa de Vacancia en 2024 (%) | Ocupación Anual (millones de m²) |
| Saltillo | 0.8 | Alta en manufactura |
| Tijuana | 4.1 | 5.8% en general |
| Ciudad Juárez | 7.6 | 10% |
Esta tabla ilustra los bajos niveles de vacancia.
4. Crecimiento de las Rentas y Precios
Las rentas y precios en el sector industrial suben rápido. Esto atrae a inversionistas. En México, las rentas crecieron un 50% en cinco años. Esto se debe a la demanda de nearshoring y una economía fuerte en Estados Unidos.
En 2024, un centro de distribución de 100,000 pies cuadrados en Guadalajara costaba entre $80 y $90 por pie cuadrado. Las rentas anuales crecieron un 10.2% en los últimos cinco años. En ciudades como Saltillo, el aumento fue del 26.5% año con año. Este incremento también refleja la calidad mejorada de los espacios industriales, con instalaciones más modernas y eficientes. Además, los inversionistas ven en estas alzas una oportunidad para obtener rendimientos estables a largo plazo. Sin embargo, el aumento de precios puede representar un desafío para pequeñas empresas que buscan expandirse en el mercado.
Este crecimiento ofrece retornos altos. Los cap rates promedian 7.2%. Esto es más alto que en Estados Unidos, donde es alrededor del 6%. Esta diferencia atrae a fondos internacionales que buscan diversificar sus carteras. También fomenta la entrada de nuevos jugadores al mercado mexicano, incrementando la competencia y la innovación en el sector.
| Ciudad | Crecimiento de Rentas Año con Año (%) | Precio por Pie Cuadrado (USD) |
| Saltillo | 26.5 | Alto en manufactura |
| Tijuana | 18.2 | $80-90 |
| Monterrey | 12.0 | Competitivo |
La tabla muestra el aumento en rentas.
5. Expansión en Regiones Clave
México tiene regiones clave que crecen rápido en bienes raíces industriales. Ciudades como Monterrey, Guadalajara y México City lideran. Esto se debe a su ubicación y infraestructura.
Monterrey capturó el 40% de proyectos de nearshoring con Saltillo. El stock en México City aumentó un 11% en 2024. La adquisición de Prologis de 41 millones de pies cuadrados de Terrafina consolidó su dominio con 90 millones de pies cuadrados. Además, estas regiones cuentan con acceso a importantes corredores comerciales y redes de transporte que facilitan la logística. También han invertido en mejorar sus conexiones ferroviarias y aéreas para atraer más empresas. Por otro lado, el crecimiento en estas zonas ha generado un impacto positivo en comunidades locales, creando más oportunidades de empleo.
El inventario total en México City es de 126.2 millones de pies cuadrados. La construcción en curso es de 5.8 millones. Este desarrollo continuo muestra el compromiso de los inversionistas con el potencial de la región. Además, las autoridades locales han trabajado en agilizar permisos para nuevas construcciones, lo que acelera los proyectos industriales.
| Región | Stock Total (millones de pies cuadrados) | Crecimiento en 2024 (%) |
| Monterrey | Alto | 12.5 |
| México City | 126.2 | 11 |
| Guadalajara | Significativo | 10.5 |
Esta tabla destaca la expansión regional.
6. Apoyo de Tratados Comerciales como el USMCA
Los tratados como el USMCA ayudan al crecimiento. Permiten comercio libre entre México, Estados Unidos y Canadá. Esto hace que México sea ideal para exportaciones.
El USMCA elevó a México como lugar clave para manufactura. Las exportaciones principales son automotriz, maquinaria y electrónicos. En 2024, las preocupaciones sobre tarifas de Estados Unidos persisten, pero el tratado soporta el crecimiento. Además, el USMCA ha fortalecido la confianza de los inversionistas al garantizar reglas claras para el comercio. Esto también ha impulsado la colaboración entre los tres países en proyectos conjuntos de manufactura. Por otro lado, el tratado ha ayudado a México a diversificar sus exportaciones, reduciendo la dependencia de un solo mercado.
La renegociación temprana del USMCA crea incertidumbre, pero el sector depende de exportaciones. Esto impulsa la demanda de espacios industriales. Muchas empresas están acelerando sus planes de expansión para aprovechar las ventajas actuales del tratado. Además, el gobierno mexicano ha promovido campañas para atraer más socios comerciales bajo este acuerdo.
| Tratado | Impacto Principal | Sectores Beneficiados |
| USMCA | Comercio libre | Automotriz |
| Otros | Inversión | Logística |
La tabla resume el apoyo de tratados.
7. Crecimiento en Sectores de Manufactura
Sectores como automotriz y electrónicos crecen. Esto aumenta la necesidad de espacios industriales. En 2024, México produjo 3.98 millones de vehículos. El 80% se exportó a Estados Unidos.
El sector automotriz representa el 39% de la demanda industrial. Electrónicos y maquinaria también impulsan. China exporta más a México para evitar tarifas directas. Además, el crecimiento de estos sectores ha llevado a la creación de clústeres industriales especializados en ciertas regiones. Esto facilita la colaboración entre empresas y proveedores. Por otro lado, la llegada de nuevas tecnologías ha permitido que la manufactura sea más eficiente, atrayendo a más compañías al país.
Esto lleva a absorción neta alta. En 2024, líderes fueron Monterrey con 15 millones de pies cuadrados. Este dinamismo también ha incrementado la demanda de mano de obra calificada en el sector. Además, muchas empresas están invirtiendo en capacitación para asegurar que los trabajadores estén preparados para las nuevas demandas del mercado.
| Sector | Producción en 2024 | Demanda (%) |
| Automotriz | 3.98 millones | 39 |
| Electrónicos | Alta | Significativa |
| Logística | E-commerce | Creciente |
Esta tabla muestra el crecimiento sectorial.
8. Demanda de Logística y E-commerce
El e-commerce y la logística necesitan más espacios. Esto impulsa el mercado. En México, el 32.1% del mercado comercial es logística. Crece a un 8.02% CAGR hasta 2030.
Empresas como Mercado Libre expanden. Esto requiere almacenes grandes. En 2024, la demanda de logística creció por el comercio en línea. Además, el auge del e-commerce ha cambiado la forma en que se diseñan los espacios industriales, priorizando ubicaciones cercanas a centros urbanos para entregas rápidas. También ha incrementado la necesidad de tecnología en almacenes, como sistemas automatizados. Por otro lado, las empresas están buscando espacios flexibles que puedan adaptarse a picos de demanda durante temporadas altas.
La vacancia en logística es baja. Tijuana tiene 5.8%. Esto lleva a más construcción. Este crecimiento también ha generado una mayor atención a la sostenibilidad en el diseño de almacenes, con un enfoque en eficiencia energética. Además, la competencia por espacios logísticos ha llevado a innovaciones en la gestión de inventarios y distribución.
| Segmento | Participación en Mercado (%) | Crecimiento CAGR (%) |
| Logística | 32.1 | 8.02 |
| Manufactura | Alto | Sostenido |
| E-commerce | Creciente | Rápido |
La tabla ilustra la demanda de logística.
Conclusión
Estos ocho factores muestran por qué el mercado inmobiliario industrial en México crece. El nearshoring, la IED y los bajos niveles de vacancia son clave. Con datos como el crecimiento del 6% en stock en 2024, el futuro parece brillante. A pesar de desafíos como escasez de energía, el sector ofrece oportunidades. México se posiciona como hub manufacturero con un impacto positivo en la economía y el empleo. Si buscas invertir, considera estos puntos. El mercado podría alcanzar USD 68.52 mil millones para 2030, y su potencial sigue atrayendo a inversionistas de todo el mundo.
